不動産を売却すると譲渡所得という所得が発生します。ここでは、この譲渡所得の税額

また、軽減を受けるための要件や、損失が出た場合の控除をとりあげます。

 

　この項目では、居住用財産を売却した個人の方（主に住宅の買い替え）を対象にしています。

　　　事業用不動産の売却や、法人所有不動産の売却、特定事業のための売却については異なり

　　　ますのでご注意ください。

　　　また売却先が国や地方公共団体の場合も税率が異なりますのでご注意ください。

 

 

　譲渡所得

 

　　　土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、住民税と所得税がかかります。

　　　また、損失（譲渡損失）が出た場合には、所得税と住民税が軽減されます。

　　　まずは、利益が出た場合のケースです。

 

 

課税譲渡所得金額の計算　

　

　　　課税譲渡所得金額＝譲渡価格（売却値）－①取得費－②譲渡費用－③特別控除　

 

 

費　　　目

内　　　容

①取得費

売却した土地建物の購入価格・仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税などの購入の際に必要だった経費

②譲渡費用

売却するために必要だった経費です。広告費・測量費・印紙代・登記費用・仲介手数料などです。

③特別控除

国の政策的な配慮によｔｔ設けられています。基本は3000万円です。つまり、買値と売値の差が3000万円以下なら課税所得は0円税額0円となります。

　　　　　　　　

　ここでの経費の証明は原則領収書などで確認します。領収書などは無くさないように、大事に保管しましょう！

　　　また、取得費が不明な場合は譲渡価格（売却値）の5％が取得費として認められています。

 

 

 

　長期・短期の区分

 

次に所有期間によって長期・短期と二つに区分され、税率が異なります。

 

区　　　　分

譲渡した年の1月1日における所有期間

税　　　　率

長期譲渡所得

5年を超える

課税所得×20％（所得税15％・住民税5％）

短期譲渡所得

5年以下

課税所得×39％（所得税30％・住民税9％）

 

　所有期間5年とは購入から売却までが5年間という意味ではありません。売却した年の1月1日で判定します。

　　　つまり平成17年中に売却した場合平成11年12月31日よりも前に取得していたなら、長期。それ

　　　以降ならば短期となります。（取得の基準は基本的に引渡しを受けた時点です）

 

 

　居住用財産を売却したときの特例

 

　居住用財産の譲渡に関しては様々な軽減特例があります。ただし、特例は重ねて適用されないためどれか1つをチョイス

　しなければなりません。また、特例ごとに細かな要件がありますので、実際に特例を選ばれる時には管轄税務署に相談されるか

　税理士に相談することをオススメします。

 

 

　利益が出た方　　

 

　　・3000万円特別控除

 

　　この特例は居住用財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく、適用を受けることができます。

 

 

 

　　・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 

　　この特例は売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える次の居住用財産を譲渡した

　　場合に適用を受けることができます。そして、前述の3000万円特別控除とも併用可能です。

 

　　　①現に自分が住んでいる住宅

 

　　　②以前に自分が住んでいて、住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡したもの

 

　　　③①や②の住宅及びその家屋とともに譲渡された土地

 

　　　④災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日

　　　　における所有期間が10年を超えている住宅の敷地。

　　　　ただし、その災害にあった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したもの

 

 

軽減の内容

3000万円特別控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分 所得税10％・住民税4％
3000万円特別控除後の譲渡所得のうち6000万円を超える部分 所得税15％・住民税5％

 

 

　　・特定の居住用財産の買い替え特例

 

　　　この特例の適用を受けることができるのは、平成18年12月31日までに居住用の住宅やその敷地

　　　を売った場合で、売った住宅やその敷地および新しく購入した住宅やその敷地が、下記の表に該当

　　　する場合です。

区分

要件の内容

譲渡資産

次に掲げる居住用財産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもの

①現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上であるもの

②以前に自分が住んでいた①の住宅で、居住期間が10年以上のもの

③①や②の住宅およびその敷地

④災害によって①の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地（その災害があった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限ります。）

買替資産

①譲渡資産を譲渡した年の、前年の1月１日から譲渡した年の12月31日までの間に、居住用の住宅やその敷地を取得すること。

②譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、また供する見込みのあること。

③取得する住宅は床面積が50㎡以上280㎡以下であること。

④買い替え資産が中古の耐火建築物である場合には、以下の要件を満たすこと。

　ア．譲渡資産を平成17年1月1日以降に譲渡し、かつ買い替え資産を平成17年4月1日以降に取得した場合・・・・・取得した中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが照明されたもの

　イ．ア．以外の場合・・・・・取得した中古耐火建築物が新築後25年以内であること

⑤取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること

 

損失が出た場合の居住用資産の買い替えには、上記以外にも様々な軽減措置があります。

　　所得税や住民税が還付されるケースも少なくありません。ただし、細かな要件が定められているため一概に判断できないことも

　　多いです。相談等は個別に対応していますので、メールフォームよりお問い合わせください。